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標題:	[轉載] 兩岸、利率兩項政策關係重大 ○七年房地產投資審慎

作者:	jjdai　(jjdai)
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時間:	2007-01-31 00:43:53
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兩岸、利率兩項政策關係重大 ○七年房地產投資審慎樂觀

財訊更新日期:2007-01-29 記者:廖本勝

展望今年房市，○七年三通若成兩岸共識，對國內豪宅、店面、套房將有正面意義；但整體市場的好壞，仍端視房貸利率是否急升、房貸額度是否緊縮、房價所得比是否過高，以及兩岸政策是否明朗化而定。

從○六年初起，外資來台投資房地產持續加溫，在北京當局於政策上壓抑外商炒作房地產的情況下，導致資金流向台灣，探究其因，台灣房地產行情相較香港、歐美為低，且外資對○八年兩岸發展仍看多，選擇來台布局，由於房地產投資需要有中、長期資金卡住的準備，除非看好台灣未來三到五年的行情，否則外資不會輕易進來，在對○八年後三通的期待下，台灣房地產成為外資、台商及本地投資人眼中期待的金礦。

豪宅交易量能擴張須看政經穩定度

根據永慶房仲集團資料顯示，台北市三千萬高總價住宅成交量，在○六年前三季的年增率，皆呈現倍數成長，分別為一七一‧四％、一二○‧九％、一七八‧三％，而去年十月份成交量較前年同期更成長了二○○％，顯示○六年豪宅市場交易量能持續擴張，買氣熱度不減。
在這波豪宅熱潮中，外僑、台商扮演重要角色，其資金雄厚，積極尋覓合適的投資標的，鎖定目標後下手決不手軟，市中心的頂級豪宅市場如大安區、信義計畫區等，多已見到外僑、台商出手的蹤影，為北市房價的走揚注入動能；此外，市中心的豪宅客群也有往周邊新興區域擴張的形勢，如科技園區創造出新成屋豪宅群聚的內湖區，以及預售屋豪宅興起的大直地區；另外，因三鐵共構創造出交通運輸便利性的南港區以及北縣板橋市等，也成為未來大台北地區豪宅市場發展的新興區域。
展望○七年豪宅市場，根據永慶房仲網統計資料顯示，○六年第一至三季豪宅產品的點閱率，大台北地區中仍以傳統豪宅群聚的大安區、士林區以及信義區名列前三名，其次為新興的內湖區以及中山區的大直大灣段等。由於高總價產品買方不缺購買能力，但需要購買意願的激化，除考量豪宅產品本身的優質條件外，外部政經環境的穩定度，則是豪宅市場是否繼續擴量的重要因素；另外○七年豪宅市場受到兩岸因素變動的影響會更明顯，若能有期望中的兩岸政策開放進展，將有助於豪宅市場行情。

陸客來台觀光開放腳步加速，店面行情水漲船高

近年來由於銀行定存利率持續低檔，並且在通貨膨脹的隱憂下，具保值效益的店面產品成為房市投資的重要工具；依永慶房屋統計，近五年來，大台北地區店面產品的成交件數逐年增加，○四、○五年的增加幅度分別為七成七、三成五，而○六年也較前一年上升七三‧二％，其中，北市以總價二千萬至三千萬元店面成交占二二‧八％居冠，最受投資人青睞；另外，總價四千萬元以上「黃金百貨商圈」、「五星精品商圈」店面成交占比也高達三成，顯示民眾對於店面的購置，不論是投資轉租或自行開店皆呈現趨熱現象，而「有實力」的投資人更對於黃金店面的高投報率趨之若鶩。
至於如何在眾多的產品選擇中挑選優質投資標的？店面投資首要關鍵在於選對人潮群聚的區域，搭上兩岸直航以及開放大陸人士來台觀光的利多便車。短期來說，大陸觀光住宿旅館或飯店周邊的店面最為看好，台北市飯店密度最高的區域就屬中山區，民族東路、新生北路、南京東路及中山北路包圍的商業區，飯店、旅館、酒店及百貨林立，再加上又有民權西路、雙連、中山三個捷運站在附近，交通十分便利，特別是中山北路二段國賓、老爺、晶華、華泰等飯店林立的晶華精品商圈。
精品百貨商圈也是大陸人士來台消費的最愛。以目前頂級精品商圈來看，主要分布在晶華商圈、敦南仁愛商圈、安和路商圈、大安路商圈以及天母商圈等。商圈內國際性名牌林立，也使得店面價值成為同類產品中的名牌，租金行情約每月每坪六千至一萬二千元，其中，大安區以ＳＯＧＯ百貨為主的忠孝東路四段、敦化南路的敦南仁愛商圈店面行情最為搶手，每坪成交價最高可達二百萬元，租金行情約每月每坪五千至八千元。
其次是觀光景點附近的店面，大陸人士最喜愛的大台北地區著名觀光景點，包括陽明山、中正紀念堂、北投溫泉、淡水、士林夜市等地周邊的店面行情，也可望跟著購物人潮聚集而水漲船高。
因總價較其他產品低，套房產品是房地產投資產品的入門款，若操作得宜，投報率不算低，當個「包租公、婆」成為許多人的夢想；但隨著房價與利率持續上升，以及市場上套房產品供給量逐年提高，投資風險也跟著提高，因此，地段優劣、客源多寡、利率升息程度，成為避免投資「住套房」的重要觀察指標。
隨著少子化時代的來臨，家長比較捨得花大錢在小孩身上，連帶使學生租屋市場走向精緻化及客製化路線，因此，許多大學周邊五星級學生宿舍應運而生，例如淡江大學周邊這種五星級學生宿舍最多；輔大周邊也漸漸出現這類產品。五星級的學生套房，除了大樓管理好之外，設備更為完備、高級，投資成本勢必比一般套房高出一成左右，但租金通常可高出二成，因此投資效益仍相當可觀。
此外，捷運熱門站區具有鄰近市中心、周邊生活機能建置健全等特性，不僅最受購屋族青睞，周邊小套房也是投資者的投資重點，平均投報率應可達三％以上。

利率走升提高套房投資風險，大學、捷運站區獲利穩定性高

房市熱門的捷運站區除交通便利外，最重要是周邊生活機能健全，公共設施的建置完整，在生活環境及條件優渥的情況下，容易吸引上班族進駐安居，因此，捷運站周邊小套房的需求量有擴增的機會，投資報酬率相對較穩定。
另外，大陸觀光客來台、周末客運包機及貨運包機、兩岸三通等利多若能實現，將成為吸引陸資、外資及台商回台置產、設辦事處的動力，對商務住宅需求勢必大增；其中，商業活動頻繁的信義計畫區、敦化南北路、民生東路等Ａ級辦公大樓群聚商圈，預計將為外商首選之處，屆時對其鄰近區域如信義區、松山區、內湖區及南港區商務型高檔套房將有明顯之需求。
整體來說，影響○七年房市投資走勢的主要變數為兩岸政策、房貸利率、放款額度，以及政治穩定度。若高房價面對利率急升，對於擅用財務槓桿操作的投資者來說影響較大，當租金收益不敷貸款支出時，容易產生賣壓，將不利於整體市場；因此，建議投資人在看好未來三通契機的同時，還是得仔細衡量自身財務及投資能力，以求中長期穩健獲利為上策。（作者為永慶房仲集團總經理）

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